船出长江口-上海市及下辖各区经济财政实力（最新发布）(3)

房地产方面，2019年上海市全年房地产市场开发投资平稳，新建房销售面积略有下降但均价仍有所上涨，外环线外涨幅相对大，同年存量房销售大幅增长，已回升至近十年平均水平。从投资情况看，2019年上海市房地产开发投资保持低位增长，全年完成房地产开发投资4231.38亿元，同比增长4.9%，增速较上年提升0.3个百分点，主要依靠住宅投资拉动。当年商品房建设规模扭转上年下降态势，房屋施工面积14802.97万平方米，同比增长0.9%；房屋新开工面积3063.44万平方米，同比增长14.0%，主要受商办项目开工量低位回升带动而实现较快增长，其中商办新开工面积675.70万平方米，同比增长30.5%，住宅新开工面积1572.90万平方米，同比增长6.8%；房屋竣工面积2669.67万平方米，同比下降14.3%，竣工面积仍呈较大幅度下降态势。当年上海市楼市继续受限购限贷从严及政府整顿“类住宅”项目影响，但在经历2017年楼市交易大幅萎缩后，2018年来成交量总体有所回升，其中，2019年新建商品房销售面积1696.34万平方米，同比下降4.0%，主要受保障性住宅和商办销售下行影响，销售面积仍处于历史低位，为2010年以来的次低值，仅略高于2017年；存量房网签面积2080.44万平方米，同比增长37.5%，存量房市场成交量大幅增长，处于近十年平均水平，仅低于2013年、2015年和2016年。从价格看，2019年剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内11.13万元/平方米，较上年增长2.9%；内外环线之间7.58万元/平方米，较上年增长1.5%；外环线以外4.05万元/平方米，较上年增长8.6%。各区域市场化新建住宅平均销售价格仍上涨，外环线以外新建住宅涨幅相对大。

土地出让方面，2019年上海市推地面积较上年增长18.07%至1463.26万平方米，供地节奏仍平稳。上海市对土地竞买主体的限制仍严格、租赁住宅用地比重仍大，且楼市调控、房企资金紧张等压力因素仍存，但当年土地成交面积和总价均较上年有所提升。2019年，上海市土地成交面积同比增长13.25%至1360.46万平方米，土地成交总价同比增长4.54%至1995.41亿元，土地成交均价同比下降7.75%至1.47万元/平方米。2013-2016年，上海市土地溢价率均在20%以上，且2016年供地减少而房企增储需求不减，竞买主体间的竞争使得当年成交土地溢价率提升至70%，其中住宅用地溢价率为92%。2017年调控收紧，上海市成交用地溢价率跌至7.08%，主要系成交土地整体出让底价较上年大幅提升，对竞买主体限制趋严，以及当年首次入市的租赁住房用地均以底价出让由国有企业摘得等原因综合导致。2018-2019年，上海市成交用地溢价率分别为0.79%和1.72%，保持在低水平，底价成交成为常态，其中租赁住房用地占比高、合格竞争者少、房企资金压力大等仍为主要原因。

2020年前三季度，上海市实现地区生产总值2.73万亿元，较上年同期下降0.3%，受疫情影响大，但三季度来经济持续复苏，降幅比上半年收窄2.3个百分点。其中，第二产业增加值7009.63亿元，下降2.9%，降幅比上半年收窄5.3个百分点；第三产业增加值20237.33亿元，由上半年下降0.6%转为增长0.7%。投资和消费方面，2020年前三季度，全市固定资产投资同比增长10.3%，增速比上半年提高3.6个百分点，其中工业投资增长15.4%，基础设施投资增长5.4%，房地产开发投资增长10.0%；全市社会消费品零售总额1.11万亿元，较上年同期下降4.6%，降幅比上半年收窄6.6个百分点。对外经济方面，2020年前三季度，全市货物进出口总额为2.53万亿元，较上年同期增长1.7%，扭转上年的下降态势，其中进口1.52亿元，同比增长2.1%；出口1.01万亿元，同比增长1.0%。

未来发展上，国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》明确赋予了上海在长三角城市群中的绝对中心地位；“一带一路”和长江经济带战略的实施为上海市充分发挥区位和开放优势、参与国际合作和竞争带来新空间。根据2020年上海市政府工作报告，建设国际经济、金融、贸易、航运中心、科创中心和具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市仍为上海市核心任务。

（二）上海市财政实力分析

上海市财力雄厚稳健，收入结构以一般公共预算收入为主，对土地财政的依赖度持续保持在低水平。全市一般公共预算收入规模仅次于广东和江苏两省，在全国主要城市中处于绝对领先地位，收入质量和自给情况好，对非税、上级补助收入和债务收入的依赖度低。主要受经济下行压力及降税减费政策力度加大叠加影响，2019年上海市一般公共预算收入增长显著放缓，同年基金收入增幅扩大，作为全市财力的重要补充。