2018年初级会计师经济法基础考点精编汇总(8)

，可以计入扣除项目 （5）财政部确定的其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，即加计扣除费用＝（买地钱＋开发成本）×20% 卖旧房
  （1）按评估价格扣除，扣除项目包括
①评估价格（简单了解：评估价格＝重置成本×成新度折扣率）
②取得土地使用权所支付的地价款
③按国家统一规定缴纳的有关费用
④转让环节缴纳的税金
【口诀】         ，
         （2）按购房发票金额扣除的
 ①不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除
 ②能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数  
【真题再现-16多】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税税额时，准予扣除的项目有（  ）。
A. 评估价格
B. 转让环节缴纳的税金
C. 取得土地使用权所支付的地价款
D. 重置成本价
【答案】ABC
【解析】本题考查卖旧房的扣除项目。
 
【真题再现-14单】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付1000万元，发生开发成本 6000 万元，发生开发费用 2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例10%。甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（   ）万元。
A.2000-900=1100
B.6000×10%=600
C.2000×10%=200
D. （1000+6000）× 10%=700
【答案】 D
【解析】本题考查房地产开发费用的扣除。
五、土地增值税应纳税额的计算
（1）算增值额：
    增值额=房地产转让收入－扣除项目金额
（2）算增值率：
    增值率=增值额÷扣除项目金额×l00%
（3）确定适用税率：用增值率，去土地增值税税率表中找适用税率。
（4）算应纳税额
    土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【学习提示】掌握P237例题6-7（一个分号一个扣除项目）
 
六、土地增值税税收优惠（免征）
    1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的
【注意】（1）增值率超过20%的：按全部增值额征税
（2）既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；否则前者不能适用这一优惠
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用
住房房源且增值率未超过20%的
4、对居民个人转让住房
【学习提示】此处优惠要积极和前面所述“二、土地增值税征税范围”中的免税相关情形结合记忆，然后自己就要再次把两个地方所有免税的情形再次做一次笔记，如下：
 
【真题再现-14多】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免于缴纳土地增值税的有（   ）。
A. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产
B. 纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额 20%
C. 企事业单位转让旧房作为经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%
D. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【答案】 ACD
【解析】本题考查免征土地增值税的情形。
 
七、土地增值税征收管理
【学习提示】注意熟悉土地增值税的清算条件P239

纳税人应当进行土地增值税清算：	主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目； 3、直接转让土地使用权的。	1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省级税务机关规定的其他情况。