子公司市值暴跌83%，融资能力仅80亿，却抛出1400亿文旅梦！这位广东富豪在下一盘什么（最新发布）(7)

在广州市场势如破竹之后，以“华南五虎”为代表的房企纷纷挥师北上，试图在异地复制大盘模式。这一波扩张中，领头羊当属“囤地之王”珠江合生系。彼时的南方香江集团，亦追随潮流而动，最著名的项目当属2006年在天津宝坻区兴建的超级大盘——天津锦绣香江。

受困天津大盘

2001年，天津市宝坻区政府为改变城市形象，以低廉的土地吸引房企前往投资，提出了“135工程”招商引资政策。

房企对土地储备渴求强烈，且大型项目可以一次性锁定土地成本，而政府可获取大量卖地收入，两方一拍即合。在当时的城市规划下，房企希望以“卫星城”等概念吸引购房者。这或是房企纷纷痴迷于“大盘开发”的缘故。

最早进入天津的合生创展（00754.HK）抛出120亿元的投资计划，朱孟依宣称“不是在盖一个楼盘，而是要造一座城”。在协议出让土地制度废止前的2001年，朱孟依以78元/平方米的价格拿到2万多亩的土地，这几乎是“白菜价”。

示范效应下，南方香江集团与绿地集团（600606）、中国恒大、富力地产、碧桂园等房企蜂拥而入。据不完全统计，2001-2010年，天津市区出现了近20个百万平米级的大型楼盘，其中建筑规模在300万平米左右的超大盘就多达7个，总价地王也一再被刷新，天津锦绣香江亦是其中之一（表4）。其恰与合生创展的京津新城同处宝坻区。

天津锦绣香江项目或是“香江系”地产开发风格的最佳体现。

2006年，南方香江集团确定了“休闲地产”的概念，对其广州锦绣香江进行品牌输出，直接复制到天津。同年12月，南方香江集团通过股权收购，将天津森岛宝地、森岛置业、森岛鸿盈三家公司（简称“天津三公司”）收入麾下。天津三公司持有天津市宝坻区大白庄镇京津新城拥有2200亩土地，其住宅开发项目占地面积约147万平方米。

天津三公司以1亿元土地使用权出让金获得152.29万平方米土地，其拿地成本仅66.23元/平方米。由于南方香江集团是通过股权收购方式获得天津三公司，其实际拿地成本应该也相差无几。如此而言，南方香江集团的拿地成本甚至低于合生创展的“白菜价”。

2007年4月，天津三公司承建的天津锦绣香江花园项目第一期正式开发。一期项目占地面积9.84万平方米，建筑面积12万平方米，总投资4.4亿元，为多层住宅和小高层住宅、别墅，平均售价超过4000元/平方米。

从2008年开始，天津三公司的开发全面展开，总开工面积超过50万平方米，取得预售许可证的建筑面积26.4万平方米。但是此时，天津楼市的成交价格开始下跌。2008年中期开始，由于交易不景气，天津土地流拍频繁发生，市场信心萎缩。当年1-10月，天津市商品房销售面积 826.57 万平方米，同比减少 22%；实现销售收入 495.3 亿元，同比减少 14.8%。

数据显示，2006-2008年，天津三公司的资产总规模分别为2.34亿元、7.56亿元、11.88亿元；同期净利润-77.36万元、-1620.7万元、-2551.68万元。可见，南方香江集团连续三年投入超过10亿元开发项目，但连年亏损。

2010年开盘之后，受到环京限购、区域配套缺乏和定位不清等众多利空因素影响，天津香江锦绣花园完工了不到1/4，项目严重滞销。

2008年、2013年、2015年、2017年，天津三公司的总资产为11.88亿元、15.77亿元、18.93亿元、20.87亿元；同期净资产为1.08亿元、3.19亿元、-0.31亿元、-0.47亿元（表5）。南方香江集团在持续投入，但天津三公司亏损趋势难以逆转，成为其沉重包袱。直到2017年，天津三公司仍有215.41万平方米面积待开发建设。

此外，由于天津已严格禁止别墅项目，并将新项目的规划控制在“90平方米以下住宅占70%”范围内，因此，天津锦绣香江的项目由多层洋房、小高层、部分酒店及商业用房等构成，与其广州项目的产品差距明显，加之南北方地域差异，产品复制误差较大。

时至今日，针对天津三公司的投诉不绝于耳，合同违约、欺诈宣传、房屋质量等问题均有提及。企查查显示，针对天津森岛鸿盈的司法案件有38宗、裁判文书有48件；针对天津森岛宝地司法案件有33宗、裁判文书有41件；针对天津森岛置地司法案件有86宗、裁判文书有101件。

事后看来，南方香江集团异地复制广州大盘的初衷有些“理想化”，广州大盘爆发的“天时地利人和”天津都不具备。