子公司市值暴跌83%，融资能力仅80亿，却抛出1400亿文旅梦！这位广东富豪在下一盘什么（最新发布）(6)

除此之外，Wind显示，截至2020年第三季度，香江集团、香江股权投资管理分别持有香江控股2.85亿元、0.97亿元股份，也即是，上市公司板块，“香江系”合计持有的香江控股股权市值约为63.82亿元。

香江集团旗下的健康科技属于近年发展的新兴业务。香江文旅板块目前主要是新设立的万有集团，其通过南方香江集团持股。这些板块的资产规模相对较小。

融资能力几何？

“香江系”早期以家居商贸起家，依靠“第一桶金”完成金融股权与能源资源的投资布局，形成如今多元化的资产版图，这是其家族财富成长的大致轨迹。由于家居商贸业务市场地位日渐下滑、金融投资资产稳健增长，香江集团资产价值呈现此消彼长的变化，刘志强、翟美卿家族财富近年增长乏力。

上文可见，将香江集团旗下各资产板块拆分做乐观的估计，其净资产规模累计约为165.2亿元。

Wind的统计则显示，根据香江集团2016年发行的16香江02债券年报，其2018年净资产为79.38亿元。2012-2018年，该集团股东权益在61.97亿元至93.64亿元区间震荡，均值为80.68亿元；同期，其总资产规模则从274.69亿元下降至151.89亿元，均值为166.72亿元。

综上可见，无论以香江集团的净资产估算，抑或是以其旗下项目净资产做股权质押融资（如50%质押率），万有集团大股东香江集团自身的融资额度都在80亿元左右。事实上，2016-2018年，香江集团的资产负债率连年维持在45.63%以上，融资能力已使用近半，其进一步融资的空间有限。

环顾国内，在政府及资本市场层面，少有明确支持文旅度假产业的融资政策落地。大多数地区将金融支持融于文化和旅游产业发展政策之中，仅将其视作产业政策的补充和保障。2020年10月23日，中国奥园旗下的中国文旅第二次向港交所提交招股书。中国文旅此前提交IPO申请未获批准。这或一定程度上反映出文旅项目当前面临的融资监管环境。

在房地产市场，当前大量的房企正在为达标“三道红线”焦虑不安，持续3年多的中国恒大重组回A近期宣布终止。通过房地产项目融资的形式，曲线融资以开发文旅项目，这一渠道亦被关闭。

在如今“去杠杆”的大趋势下，万有集团以现有的股东力量，如何连续维持百亿量级的投资规模？况且，这些项目属于重资产投入，资产回报周期相当漫长。

香江集团何以要描绘如此蓝图？是否为了改变其近年发展后劲不足的局面？

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从地产黑马到“去地产化”

家居商贸物流是“香江系”的起家业务。香江集团掌门人刘志强、翟美卿夫妇，是国内家居零售行业有名的“夫妻档”，二人在深圳创建了金海马实业，打造的“金海马家居”、“香江家居”两大品牌堪称家喻户晓。截至目前，商贸物流仍是“香江系”在金融投资、能源资源以外规模最大的资产板块，其净资产集中在香江控股。

香江控股的发展可划分为两段——前期注入住宅开发业务，后期转型以商贸物流为主。

南方香江登场

本世纪初期，房价一飞冲天，火爆令人瞠目。在家居零售领域站稳市场的刘志强、翟美卿夫妇开始涉足住宅开发业务。香江集团官网称，“建全世界最好的房子”是刘志强多年的梦想。2000年，香江集团组建成立南方香江集团，作为其房地产投资开发平台。

南方香江集团的楼盘特征明显——大盘开发，并且定位高端。其早期开发的两个项目是位于广州的锦绣香江、翡翠绿洲。公开资料显示，锦绣香江项目当时的总规划占地4000亩，建筑面积达到115.1万平方米，位于广州房地产热点区域“华南板块”地王地段。翡翠绿洲项目则落户增城市的广园东板块，占地达到8000亩。

锦绣香江花园首批豪华别墅组团率先面世，其一开始就定位高端品牌产品，推出后迅速走红，后来还与祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、南国奥林匹克花园、华南新城及广地花园等“千亩大盘”被并称为“华南八大金刚”。两个楼盘，货量庞大，支撑着香江集团在广州的市场份额稳居TOP10。

早前在家居零售领域积攒的雄厚实力，或是支撑南方香江在房地产市场突飞猛进的基础。