2008年保荐代表人考试真题参考答案及解析（第一部分）(12)

2、关于土地租赁期限的问题

通过租赁的方式取得的土地使用权，并不能保证改制企业长期而稳定的使用，因此，证监会规定，以租赁方式取得的土地使用权，要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。因此，大量通过租赁方式取得土地使用权的企业，都在租赁合同中约定了尽可能长的租赁期，如南京港与南京港务管理局签署的《土地租赁协议》，约定的租赁期限为自公司成立之日起四十五年，其他如马应龙、陕西建设等公司的招股文件中也披露了类似的租赁期限。事实上，上述超过20年的租赁期限是无效的，因为根据1999年10月实施的《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法，《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的，因此，要提请企业注意租赁期限不得超过20年与该幅土地剩余使用年限中的较短者。

3、租赁土地上的建筑物“房地分离”问题

根据我国《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。这些规定反映了我国的“房地一体”主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》也规定“为降低土地资产管理的复杂性，对于以土地房屋为生产场地的企业，企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处置土地资产”。

土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租赁方式取得，自然不存在“房地分离”的问题，但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。

对于此类问题，我们应当关注：土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长，如双方约定20年的承租期，期满后可再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定；要考察土地使用权出租主体（一般是企业的控股股东或其他关联方）是否设定了抵押，如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除；房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，确认了房地一体的例外，但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可按照房屋所有权与土地使用权可分离的原则，保留先出让再出租的土地处置方式，但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理，取消各类随意性优惠政策等；同时对采取先出让再出租的方式处置土地的改制企业，在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同，严格审核其中的土地收益关系”。这说明在企业改制的实践中，国家土地管理部门认可“房地分离”的做法，但要在批准与登记程序方面符合上述规定。如2000年和2001年，贵绳股份向集团公司租赁土地，在省国土资源厅进行了备案，又于2001年11月购买了集团公司在该幅土地上的厂房及办公用房，并取得了遵义市房管局发的房屋所有权证，出现了土地使用权人和房屋所有权人的不一致。

一些以出让方式取得土地使用权有困难的企业，厂房、仓库、办公用房也按《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定，采取向集团公司租赁的方式，以避免“房地分离”，如同仁堂，该股份公司的土地使用权、生产制剂楼、办公楼、仓库均向同仁堂集团租赁，其他还有济南钢铁等公司，这样，房地关系就简单了，但会发生比较大额的关联交易。

4、租金缴纳问题

对于直接向土地管理部门租赁土地使用权的情况，有些地方政府为了扶持企业上市，会在租金缴纳方面制定一些优惠政策，如《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见》(锡政发[1998]169 号文)，该市50 家重点企业集团在改制时以租赁方式取得土地使用权，交纳土地租金确有困难的，经审核、批准，在三年内可给予减免租金优惠等。因此，要关注企业取得土地租金的优惠，是否在改制时经过审核与批准。

5、其他问题

租赁权是设定在土地使用权上的他项权利，因此，应当在县市级以上土地管理部门备案，并取得《他项权利证书》。

五、对b，一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，各省、自治区、直辖市内部规定的权限不一致。如《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定：不足一百公顷的，由市（县）人民政府批准；一百公顷以上、不足三百公顷的，由设区的市、自治区人民政府批准；三百公顷以上、不足六百公顷的，由省人民政府批准；六百公顷以上的，报国务院批准。《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定：一次性开发未确定使用权的国有荒山、荒地三十公顷以下的，由县（含县级市，下同）人民政府批准；三十公顷以上六十公顷以下的，由地级以上市人民政府批准；开发荒山、荒地六十公顷以上六百公顷以下的，以及开发荒滩六百公顷以下的，由省人民政府批准。《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》一次性开发荒山、荒地、荒滩六百公顷以上的，报国务院批准。在土地利用总体规划确定的开垦区内，一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按照下列权限审批：（一）五十公顷（七百五十亩）以下的，由县（市）人民政府批准，报设区的市（地区）土地行政主管部门备案；（二）五十公顷以上二百公顷（三千亩）以下的，由设区的市（地区）人民政府批准，报省土地行政主管部门备案；（三）二百公顷以上六百公顷（九千亩）以下的，报省人民政府批准；（四）六百公顷以上的，由省人民政府报国务院批准。《北京市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定：开发国有荒山、荒地、荒滩，不足１００亩的，报区、县土地管理局批准；１００亩以上的，经市土地管理局审核，报市人民政府批准。而《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》对此未作规定。

综合上述规定，个人理解：（一）在土地资源越稀缺的省、自治区、直辖市，其县、区土地管理局的审批权限越小。（二）上海未对开发国有荒山、荒地、荒滩做规定，是因为上海土地面积小、城市化程度很高，已没有未开发的国有荒山、荒地、荒滩。（三）本题中的15公顷土地相当于225亩土地，已超过北京市区、县土地管理局的审批权限，本人未查阅全部省、自治区、直辖市关于内部审批权限的规定，但根据各地土地面积、城市化程度等因素判断，我国大部分区、县政府或土地管理局的审批权限应在15公顷土地以上。(四)b选项涉及600公顷土地的审批权限和使用期限最长不得超过50年两个考点。个人认为，对审批权限的考点，本题未注明上市公司所在地，从逻辑上分析，只要存在个别区、县政府或土地管理局的审批权限在15公顷土地以上的情况，命题就成立；对使用期限最长不得超过50年的考点，政府在审批时批准了长期使用，49年可以理解为长期使用，51年也可以理解为长期使用，个人揣摩出题者的意图，是要求掌握使用期限最长不得超过50年的考点，故b选项不对。

对于未利用地，还应该注意的是：（一）使用人只是可以在较长的时间内使用，但并未取得土地使用权，因此，不能在土地使用权上设定它项权利或予以转让，如果要取得土地使用权，仍应办理土地使用权出让手续，这时，土地使用权方确定为开发使用人。（2）这类土地的用途一般为种植业、林业、畜牧业、渔业，不能改做其他用途。
六、对d，以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。故本题中集团公司向直属企业转让土地时，只要不改变土地用途，就不需报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

27、下列关于IPO申请审核通过后信息披露的表述，正确的有：
A．发审委通过后至招股说明书刊登前发生重大事项的，应于该事项发生后2个工作日内向中国证监会书面说明，并对招股说明书及摘要作出修改和补充；
B．证监会审核通过后至招股说明书刊登前，发生应予披露的事项，应向证监会书面说明情况，并经证监会同意后相应修改招股说明书及其摘要；
C．招股说明书刊登后，至获准上市前发生重大事项的，应于事项发生后的1个工作日向证监会提交书面说明；
D．招股说明书刊登至上市公告刊登之间，发生重大事项应在上市公告书中披露。

A、B、C、D

解析：一、《关于加强对通过发审会的拟发行证券的公司会后事项监管的通知》（证监发行字〔２００２〕１５号）规定：

（一）对通过发审会的拟发行公司，在获准上市前，主承销商和相关专业中介机构仍应遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，继续认真履行尽职调查义务，对拟发行公司是否发生重大事项给予持续、必要的关注。所谓重大事项是指可能影响本次发行上市及对投资者做出投资决策有重大影响的应予披露的事项。

（二）拟发行公司在发审会后至招股说明书或招股意向书刊登日之前发生重大事项的，应于该事项发生后２个工作日内向中国证监会书面说明并对招股说明书或招股意向书作出修改或进行补充披露，主承销商及相关专业中介机构应对重大事项发表专业意见。中国证监会在收到上述补充材料和说明后，将按审核程序决定是否需要重新提交发审会讨论。

（三）在对拟发行公司的申请文件进行封卷时，拟发行公司应提供经中国证监会审核、根据发审委意见修改并经全体董事签署的招股说明书或招股意向书（封卷稿），其中发行价格、发行时间及发行方案待定。

（四）拟发行公司在刊登招股说明书或招股意向书的前一工作日，应向中国证监会说明拟刊登的招股说明书或招股意向书与招股说明书或招股意向书（封卷稿）之间是否存在差异，主承销商及相关专业中介机构应出具声明和承诺。发行人律师还应出具补充法律意见书，说明已对所有与本次发行上市有关的事项进行了充分的核查验证，保证不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。中国证监会同时将上述文件归档。

(五)招股说明书或招股意向书刊登后至获准上市前，拟发行公司发生重大事项的，应于该事项发生后第一个工作日向中国证监会提交书面说明，主承销商和相关专业中介机构应出具专业意见。如发生重大事项导致拟发行公司不符合发行上市条件的，中国证监会将依照有关法律、法规及前述第二条第二款执行。如发生重大事项后拟发行公司仍符合发行上市条件的，拟发行公司应在报告中国证监会后第二日刊登补充公告。