案例与分析

简答题 工业房地产估价的常用方法有哪些？并简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

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【正确答案】：成本法、市场法、收益法。
工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布得最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。
【答案解析】：
【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

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1甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。
店面成交情况



物业名称

A

B

C

建筑面积／m2

65

48

50

成交单价／（元/m2）

15500

14500

15000

成交日期

2007.9

2007.8

2007.10


<1>、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？


<2>、若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？(说明回答若超过5个，只按前5个评分。)

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2某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80％，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/m2。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（　　）万元。

A．315．0
B．216．0
C．295．2
D．333．0

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3 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2010年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2010年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2010年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（　　）。

A．P
B．P加上商场的土地使用权价格
C．P减去商场的土地使用权价格
D．P加上商场应补交的土地使用权出让金

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