2018年中级会计实务重点难点讲义汇总第4章投资性房地产(2)

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1．与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
(一)外购投资性房地产的确认条件和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产。外购的投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
(二)自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量
企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间再改为对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
二、与投资性房地产有关的后续支出
(一)资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录：
1．成本模式
借：投资性房地产一在建
    投资性房地产累计折旧(摊销)
    投资性房地产减值准备
    贷：投资性房地产
2．公允价值模式
 借：投资性房地产一在建
                 一公允价值变动(或贷方)
     贷：投资性房地产一成本
(二)费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的(如企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出)应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。
第三节投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
(一)科目设置
采用成本模式计量的投资性房地产应设置以下科目：
1．投资性房地产
2．投资性房地产累计折旧(摊销)
3．投资性房地产减值准备
(二)会计处理
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号一资产减值》的有关规定进行处理。
1．计提折旧或摊销时
借：其他业务成本
    贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
2．计提减值准备时
借：资产减值损失
    贷：投资性房地产减值准备
3．取得租金收入时
借：银行存款
    贷：其他业务收入
【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧，当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧；当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期开始摊销，当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
(一)采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
投资性房地产的公允价值是指市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额。
(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
1．科目设置
(1)投资性房地产一成本
(2)投资性房地产一公允价值变动
2．会计处理
(1)公允价值上升
借：投资性房地产一公允价值变动
    贷：公允价值变动损益
(2)公允价值下降
借：公允价值变动损益
    贷：投资性房地产～公允价值变动
(3)取得租金收入
借：银行存款
    贷：其他业务收入
【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定．不得随意变更。从成本模式转换为公允价值模式的，作为会计政策变更作追溯调整处理，将变更日公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益(不考虑所得税的影响)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
【提示】在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产(或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产)时，其公允价值不能持续可靠取得的，则应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置。并且假设无残值。
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：

账务处理：
借：投资性房地产一成本(变更日公允价值)
    投资性房地产累计折旧(摊销)