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完善自律管理机制,优化REITs运行效率(最新发布)

蚂蚁考呗网     [ 2021-05-16 ]   点击次数:

  近期公募REITs试点受到各界关注,2021年全国两会期间业内代表也就REITs立法、税收、试点范围、引入长期资金等关键问题发表了意见。

  从国外经验来看,REITs的完善发展,一是离不开税收政策的扶持,二是要有良好的市场表现,三是保持较高的流动性,四是有明确的信息披露要求,五是需要大量成熟的不动产管理人和长期投资者的参与。

  而治理结构与治理机制的简洁优化是解决上述问题的前提和基础,理论上,由于多层架构导致的委托代理关系复杂而产生的道德风险及代理成本问题可以通过一系列激励相容的制度安排加以缓解。目前,外部市场力量、合约安排、股东权利、董事会构成和补偿等是解决委托代理冲突的主要机制。

  

完善自律管理机制,优化REITs运行效率(最新发布)


  资本市场“注册制”以信息披露为核心,按照“建制度、不干预、零容忍”的监管理念以及投资者利益至上的资管行业目标,提升从业机构的执业质量,提升REITs项目的“可投性”成为基金管理人等资本市场“看门人”的分内要求。作为行业协会,通过强化基金经理的资质管理,严格尽职调查工作的规程,明晰REITs估值操作的要求,进一步畅通投资者与REITs基金管理人的信息获取及沟通渠道将有助于REITs业务总体治理效能的提升。

  对比海外成熟市场REITs,基础设施公募REITs仍有些许不足,但基础设施公募REITs已是现有法律框架下的最优选择。《试点通知》发布后,监管部门分工明确,形成合力,推动了基础设施公募REITs配套规则的制定。证券投资基金业协会在以下三个方面配合监管部门完善了制度供给。

  一是制定专门的尽职调查自律规则,规范尽职调查行为

  考虑到试点阶段基础设施基金结构复杂,风险隐蔽性强,尽职调查作为发行设立基础设施基金的基础性工作,在把控项目质量、了解项目风险情况、提供投资决策依据等方面发挥着重要的作用。为了健全基础设施基金规则体系,规范基础设施基金业务的尽职调查工作,压实中介机构尽职调查责任,按照监管部门统一工作部署,结合业务实际,基金业协会研究起草了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引(试行)》。下一步将结合试点项目具体实操情况,不断丰富内容、修订完善。

  二是制定以反映基础设施项目实质和投资者保护为核心的会计核算和信息披露要求

  REITs产品估值的核心在于评估其长期稳定分红以及存续期运营使其资产增值的能力与空间,较为完善的信息披露制度有助于扩大广大投资者信息收集的渠道,提升产品透明度。证券投资基金业协会研究起草的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》强调基础设施公募REITs会计核算着重反映基础设施基金的整体财务状况、经营成果和现金流量,明确基础设施公募REITs收益分配及相关信息披露具体要求。这有助于保护投资者权益,后续仍需要结合试点项目具体情况持续细化完善。

  三是及时完善基金经理考试和注册制度

  试点阶段REITs业务结构复杂,既涉及传统公募基金运作、管理,又涉及对基础设施项目等非证券标的项目的调查、运营,这就对基金经理的专业度及道德操守提出了严格的要求,协会结合公募基金及公募REITs的规则体系,汇集有关专家,及时撰写了考核题库并明确了基金经理的考试注册制度安排。作为操盘REITs产品的主要执行人员,基金经理在项目的运营管理期间责任重大,这就对基金公司的内部治理机制建设提出了考验,后续协会也将加大对基金经理有关道德风险考核内容的研究力度,把好准入环节的门槛标准。

  公募REITs业务治理结构与治理机制的完善是一项系统工程,这需要制度立法层面、基金管理人层面以及外部机制建设方面共同发力。证券投资基金业协会作为行业自律组织,为REITs业务的推出积极地贡献了行业智慧,但REITs业务的行稳致远仍需监管部门、行业机构以及广大投资人进行持续的探索,不断完善。基础设施公募REITs只有稳步扩容才能实现活存量、稳投资、助实体的既定目标,下一步将借鉴境外成熟市场自律组织的建设经验,尝试推动构建REITs管理人定期交流会、投资者大会等利益相关者主动沟通交流机制;挖掘整合REITs业务数据及业务研究成果,提供行业出版物。

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