2017房地产估价师案例与分析精品试题二(7)

　　a[(1+r)n-1]

　　P=————————

　　r(1+r)n

　　将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　162.99×[(1+8)35-1]

　　P=—————————————

　　8%×(1+8%)35

　　=1899.58万元

　　(二)成本法估价测算过程

　　1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元

　　2.估算建筑物现值：

　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

　　(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

　　(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0.5)×2/60=28.43万元

　　(3)建筑物现值：

　　建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元

　　3.估算估价对象房地产的价格：