2017房地产估价师案例与分析精品试题二(9)

　　注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

　　当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比准价格计算：

　　一、交易日期修正系数

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%。

　　二、求取比准价格

　　1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

　　×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2

　　2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

　　×100/100×100/102×100/100×100/100=6344元/m2

　　3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

　　×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2

　　4.比准价格计算结果：(6617+6344+6201)/3=6387元/m2　一、问答题：

　　(一)答：1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。

　　2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。

　　3.收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率。

　　4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期。

　　5.以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的。