2017房地产估价师案例与分析精品试题二(6)

　　(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元

　　(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43万元

　　2.估算年运营费用。

　　(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：

　　年土地使用费=293×2560=75.01万元

　　(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计支管理费。则：

　　年管理费=343.43×5%=17.17万元

　　(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：

　　年维修费=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：

　　年保险费=343.43×2‰=0.69万元

　　(5)年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元

　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元

　　3.估算年净收入：

　　年净收入a=年有效毛收入一年运营费用=343.43-180.44=162.99元

　　4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：