2017房地产估价师案例与分析精品试题二(5)

　　估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价作业日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估价报告应用的有效期(略)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8 层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估价人员通过对估价对 象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4 层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%， 7～8层20%。

　　根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

　　(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元

　　(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元

　　(3)3层年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00万元

　　(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元

　　(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元