“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？ -考呗网

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简答题 “确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？

【正确答案】：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中：①注重预期风险，②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的损耗就是要考虑的主要因素。

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1 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2009年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?（估价时点为2010年10月13日）

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2 简述在建工程价值评估的技术路线和方法。

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3指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
用市场法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/㎡，成交日期为2008年12月31日，估价时点为2010年12月31日。
（1）由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。
（2）当地同类房地产价格水平的变动情况为：2009年年底比2003年年底上涨了5%，2010年年底比2009年年底上涨了4%。
（3）可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。（4）可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。（5）可比实例甲的权益状况与估价对象相近。
（6）可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。
根据以上资料得出：
可比实例甲的比准价格

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