有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为-考呗网

案例与分析

简答题 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2009年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?（估价时点为2010年10月13日）

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【正确答案】：假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算估价时点为2010年10月13日，收益年限为40-2=38（年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：
A1 =5×12×（1-10%）=54（万元）。
A2=70×（1-10%）=63（万元）。
V=54/（1+10%）+63/[10%（1+10%）]×[1-1/（1+10%）³⁷]=604.98（万元）。
因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注：V=54/10%×[1-1/（1+10%）]+63/10%×[1-1/（1+10%）³⁸]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。

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2指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
用市场法计算某套住宅的价格，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/㎡，成交日期为2008年12月31日，估价时点为2010年12月31日。
（1）由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。
（2）当地同类房地产价格水平的变动情况为：2009年年底比2003年年底上涨了5%，2010年年底比2009年年底上涨了4%。
（3）可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。（4）可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。（5）可比实例甲的权益状况与估价对象相近。
（6）可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。
根据以上资料得出：
可比实例甲的比准价格

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3根据下列材料，回答题。
需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地，2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将l号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m²，2号地块的单价为8000元/m²，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m²。
下列关于增值收益的表述中正确的是（　　）。

A．以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B．以3号地块的总价分别扣除l号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

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