如何选择安全收益高的私募股权？当前这个投资信息你一定要知道！（最新发布）(2)

　　在中国，2020年上半年，戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平主持了一场调研，选取了过去3年在中国大陆活跃的122家投资机构的高层，了解疫情对投资意向、交易时点、资产组合、投资额度、城市选择的影响。

　　调研结果显示，投资者未来12个月的资产组合中，物流地产、数据中心、社区商业热度上升。

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　　投资回报率高于一般商业地产

　　物流地产之所以逐渐受到重视，主要还是由于其投资回报逐渐优于一般商业地产。

　　以中国为例，根据中国产业调研网发布的《中国物流地产行业现状分析与发展前景研究报告（2018年版）》，在过去若干年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6％和3.0％；购物中心的投资回报率分别为5.0％和4.5％；写字楼的投资回报率分别为4.8％和4.5％；而物流设施的投资回报率则分别为6.5％和6.7％，其中优质物流设施达到8％以上。

　　什么是物流地产？简单来说是存放货物，中转货物、分发货物的空间，空间中会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等，为了实现货物从供应地到接收地的流通，运输、配送和信息管理是其中的必要配套服务。

　　物流地产的投资回报率高，可以主要从两方面来看：

　　一方面，从物流租赁面积的需求和供给来看。

　　首先，物流地产的需求是非常大的。要说起与消费端结合较为直接、紧密的不动产类别，物流地产应该属前列。如上文黑石房地产全球联席主管肯·卡普兰所表达的，电商的迅猛崛起成了物流地产发展的新兴的强大驱动力。

　　这一点，从大家熟悉的国内环境里，应该感受非常深刻。

　　消费升级推动了天猫、京东、拼多多、直播带货等的崛起，大量的网购商品在哪里储存、周转、运送到消费者手中？就是靠物流地产。

　　物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，这些都是物流业务不动产载体。大家在网上买买买所花费的钱中的一部分，其实就是进了物流地产开发商的口袋。

　　所以，大家想想自己每年在电商上花的钱有多少，就能想象到物流地产的价值为什么一直在蹭蹭上涨。

　　根据CBRE发布的《全球优质物流地产租金报告》，在新兴市场消费与生产稳定增长的需求推动下，全球供应链飞速发展，优质物流地产租金随之上涨。2017年亚太地区的净租增幅为1.4%仅次于美洲地区的3.8%。而中国自2009年起年化增幅约为4.3%，并且截至2017年，平均空置率已经由2008年的28%降至17%。

　　从供给来看，跟庞大的仓储需求相比，仓储面积尤其是高端仓储的用地供应是全球物流地产面临的普遍问题。以中国为例，在北京、上海等一二线城市工业／物流用地的供应，基本呈下降趋势。

　　而且，现有的物流地产还面临升级改造的迫切需求。

　　按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓。高标仓可以简单理解为传统仓的高配版本。电商爆发、零售变革和高端制造三大下游需求成为推动现代物流地产行业的主要力量，带来强烈的高标仓储需求。

　　仍以中国为例。中国物流仓储领域简易仓库多，高端仓储设施供给不足。目前中国高标仓仅占仓储总量的5%-10%，未来16个主要城市高标仓库的新增供应面积也在减少，呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。这就产生高端仓储设施供不应求的缺口红利，存量仓库改造提升的需求旺盛。

　　供不应求带来了稳定和持续的租金上涨，这就意味着稳定的现金流、相对可观的回报。根据世邦魏理仕环球投资的预测，未来五年，中国工业物流地产将成为全球房地产资产类别中回报较高的市场。

　　另一方面，从风险和投资回报周期的角度来看，物流地产的开发风险，其实比商业办公地产相对更低。

　　首先，投资者一般不承担开发前期的风险和成本。因为物流开发前期成本较低，多数开发商可以自行承担，投资者可在建造期开始再投入资金。

　　另外，在建造时间上，物流仓储设施的耗时相对要更短。因为它不像写字楼、商场那样设计繁复，所以物流项目的平均建造周期为8～18个月。

　　综合这两点来看，相较于写字楼、零售等类型，物流地产产生回报的时间节点要更早一些。

　　此外，物流物业的租期较长且非常稳定，租金一直呈上升趋势。所以，租金收益率相对更高。

　　基于这些特点，全球众多顶尖私募地产基金纷纷选择重仓物流地产就不难理解了。