中指丨中国房地产政策跟踪报告（2019年11月）（最新发布）(2)

资料来源：中国指数研究院综合整理

地方持续加大监管力度，规范房地产市场秩序。江西决定于11月-12月开展2019年度全省房地产开发、估价、经纪和物业服务企业（机构）“双随机”检查。银川开展房地产行业专项检查，进一步加强对开发企业和中介及评估机构监管。中山重点对房地产开发企业商品房销售未明码标价等行为进行查处。乐山、邯郸分别召开房地产企业约谈会，强调确保房地产市场健康有序发展，进一步规范销售行为。另外，佛山规定批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。

二、宏观政策加强逆周期调节，继续遏制房地产泡沫化倾向

11月12日-14日，李克强连续召开三次会议，强调要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具。降低实际利率水平方面，央行公布的11月份不同期限LPR均下调5个基点。同时，央行也强调坚持在推动高质量发展中防范化解风险，遏制房地产泡沫化倾向。

保持宏观政策稳定，更有效运用好逆周期调节工具。11月12日，李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，指出当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大，要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具，扎实做好“六稳”工作，确保完成今年经济社会发展主要目标任务。11月13日，国务院常务会议决定，降低部分基础设施项目最低资本金比例。11月14日，李克强主持召开部分省份经济形势和保障基本民生座谈会，指出当前外部环境不利因素和国内发展两难多难问题增加，要下更大力气做好“六稳”工作，把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，强调实施好稳健货币政策，加强逆周期调节，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。

表：近期四次经济形势座谈会主要内容对比

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五年期以上LPR首降5基点。11月5日、15日，央行分别开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元、2000亿元，中标利率均为3.25%，较此前下降5个基点。11月18日，央行以利率招标方式开展1800亿元逆回购操作，中标利率2.5%，较此前的利率水平也相应下调了5个基点。11月20日，央行公布2019年11月份贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.15%，较上期下调5个基点。5年期以上LPR为4.80%，较上期同样下调了5个基点。另外，央行在发布的第三季度中国货币政策执行报告中强调，坚决打破银行通过协同行为设定贷款利率隐性下限，以市场化改革办法促进实际利率水平明显降低。

图：2019年11月份不同期限LPR均下调5个基点

资料来源：中国指数研究院综合整理

遏制房地产泡沫化倾向，防范房地产金融风险。央行在金融稳定报告中指出当前重点领域风险仍然较高，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。要坚持稳中求进工作总基调，控制重点领域信用风险。郭树清在主持召开座谈会时也指出，金融系统打好防范化解金融风险攻坚战已取得实质性进展，进一步抑制了房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期，未来将继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向。

住户部门债务风险方面，央行发布的金融稳定报告显示，2018年末我国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。同期我国住户部门杠杆率为60.4%，从变动情况看，我国住户部门杠杆率增幅仍处于较高区间。从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。上述地区中，浙江、上海、北京、广东、福建和重庆的债务收入比也超过全国水平，居民债务负担较重。对此，央行强调坚持从宏观审慎视角防范住户部门债务风险，多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。

图：2018年末住户部门贷款分布