2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案（最新发布）(4)

　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　（1）可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4.

　　（2）建立可比价格基础（略）

　　（3）选取比较因素及因素条件说明

　　根据《房地产估价规范》（GB./T 50291-1999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。

　　1）交易情况

　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。

　　2）交易日期

　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。

　　3）区域因素和个别因素

　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。

　　4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5.

表5　估价对象与可比实例比较因素情况

影响因素　   估价对象　   可比实例1　   可比实例2　   可比实例3　  
交易情况　   正常　   正常　   正常　   正常　  
交易日期　   2009.4.21　   2009.3.15　   2008.12.30　   2009.2.22　  


　　   繁华　   商业区域　   小区级　   小区级　   小区级　   小区级　  
程度　   商业设施聚集状况　   小区级综合专业商场　   小区级综合专业商场　   小区级综合专业商场　   小区级综合专业商场　  
区域因素　  
交通条件　   公交便捷程度　   1-2路公交线　   1～2路公交线　   1～2路公交线　   1～2路公交线　  
　   　   交通通达程度　   双向二车道　   双向二车道　   双向二车道　   双向二车道　  
　　   城市规划限制　  
功能分区
　　  
商业、住宅
　　  
商业、住宅
　　  
商业、住宅
　　  
商业、住宅
　　  

环境
　　  
区域环境
　　   环境欠整洁，但经营

气氛良好　   环境欠整洁，但经营

气氛良好　   环境欠整洁，但经营

气氛良好　   环境欠整洁，但经营

气氛良好　  
　　   临街　   临街道路类型　   城市主、次干道　   城市主、次干道　   城市主、次干道　   城市主、次干道　  
　   状况　   临街位置　   城市主、次干道　   城市主、次干道　   城市主、次干道　   城市主、次干道　  
　　   距区域
商业中心距离　  
100～5001"i"1　  
100～500m　  
100～500m　  
100一500m　  
个别因素
　　   距公交站点距离　   小于50m　   小于50m　   小于50m　   小于50m　  
层高　   5.4m　   5.4m　   4.5m　   4.5m　  
面积　   面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变　  
形状　   形状规则　   形状规则　   形状规则　   形状规则　  
开间（宽度与进深比）　   1：1.2　   1：1　   1：0.8　   1：0.8　  
成新率　   八至九成新　   七至八成新　   七至八成新　   七至八成新　  

　　根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.

表6　估价对象与可比实例因素修正系数