2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案（最新发布）(2)

　　7．采用成本法估价时，应（ 　）。
　　A．按照预算额测算在建工程价值
　　B．按工程已结算额测算在建工程价值
　　C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
　　D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值　　

　　三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

封面（略）

目录（略）

致委托人函（略）

××有限公司：

　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：

表1　估价对象估价结果一览表

　　   房屋坐落　   房屋所有权证号　   用途　   面积/㎡　   评估单价
/（元/㎡）　   评估总价/万元　  
假定未设立法定优
先受偿权下的价值　   ××市××街××号　   ××字第××号　   商业　   339.29　   14478.96　   491.26　  
　　   工程款优先受偿权价值　   -　   O　   0　  
房地产估价师知悉　   已抵押担保债权价值　   -　   0　   0　  
的法定优先受偿款　   其他　   -　   O　   0　  
合计　   -　   O　   0　  
抵押　   小写　   　　   14478.96　   491.26　  
价值　   大写　   人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整　   　　   　　  

　　注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　××房地产估价有限公司（盖章）
　　法人代表：×××
　　二O 0九年五月二十二日

注册房地产估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

　　一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

　　（一）实物状况

　　估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。

　　大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。

　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。

　　经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。

　　（二）权益状况

　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。

　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。

　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。