2019初级会计职称《经济法基础》第9章讲义汇总（最新发布）(12)

（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（5）上述政策不适用于房地产开发企业。
10.其他税收减免规定
（1）纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
【考点】土地增值税应纳税额计算
1.确定扣除项目金额
2.计算增值额
　　增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
【提示】纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
3.计算增值率
　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
4.确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行4级超率累进税率，税率表如下：

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至100%的部分	40	5
3	超过100%至200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

5.计算应纳税额
　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【考点】扣除项目金额的确定
（一）房地产企业新建房项目（5项）
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发成本
　　房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
3.房地产开发费用
（1）能分摊且能证明
　　①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
　　②其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。
　　允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内）
（2）不能分摊或不能证明
　　财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
　　允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
4.与转让房地产有关的税金：
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。
　　因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，《土地增值税暂行条例》等。
　　规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的， 不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
　　房地产开发企业依法在转让新建房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，不允许单独再扣除。