如何理解频频出台的地产新政？（最新发布）

2021年3月26日，银保监会、住建部和央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，这是继三道红线、房地产贷款集中度、土地集中供应等政策相继出台后，地产领域影响比较大的四大政策。

我们理解，如此密集的政策出台应主要是基于提升地产调控政策效果、避免地产领域挤占实体经济信贷资源以及建立房地产长效机制等角度来考虑的，而一系列政策亦将重塑整个地产行业格局。

一、前言：2020年以来消费贷和经营贷违规入房市处罚案例较多

我们搜集了2020年以来关于经营贷的违规处罚案例，发现违规事由多为经营性贷款贷后管理不到位、违规流入房市（如被挪作购房首付款）等原因，其它违规事由还包括向公职人员发放经营性贷款、违反审慎经营原则等。这些违规事由大体上也能够和近期的一系列政策对应起来。

二、地产新政整体梳理

（一）房地产长效机制已经基本确立

房地产长效机制建设自2013年以来一直是政策重点，并在政治局会议、中央经济工作会议等高层会议中频繁出现。不过我们亦观察到，十四五规划、2020年底的中央经济工作和2021年政府工作报告均未再提及“房地产长效机制”表述，这表明房地产长效机制在2020年应该就已经基本确立，现在只是实施阶段。

（二）房地产长效机制的由来以及内涵

房地产长效机制具体是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等五种手段（包括2020年下半年以来相继推出的三道红线、房地产贷款集中度以及土地集中供给制度等），规范房地产市场发展。比如本文重点讨论的三道红线、房地产贷款集中度制度以及经营用途贷款政策可被视为金融手段，住房和土地联动机制则可被视为土地制度，而契税、房地产税则可被视为财税手段等。

这其中，房地产金融调控基本上显然已经成为房地产长效机制的主体。

（三）地产政策基调的变化历程

地产政策的调整是一个历史过程，至今为止已超过20年。不过我们这里重点探究十三五以来的地方政策基调变化。具体来看，

1、2016年首次提出“房地不炒”、2018年首次提出“三稳”

（1）2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的政治定位，正式确立了过去几年的政策基调。

（2）2016年《政府工作报》明确提出“因城施策”的理念，即“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，随后“因地制宜、因城施策、分类调控”成为主要思路。

（3）2017年提出地方政府主体责任机制，2018年则正式提出“三稳”理念。

2、2019年重在对房地产信托和境外发债进行约束

2019年6月13日银保监会郭主席在陆家嘴论坛上提示房地产金融业务风险，算是正式拉开了房地产金融严监管大棒的序幕，随后整个7月份的房地产政策监管信息便比较集中，主要体现在房地产信托融资、房企境外发债等等。

例如，2019年7月9日发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号）便明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

3、疫情期间的政策放松只是小插曲，不改中长期政策方向

尽管政策大方向是明确的，但年初以来的疫情给房地产行业带来了较为沉重的打击，在“三稳”的政策导向下，疫情期间多地针对房地产行业出台了相对放松的政策予以支持，且大多从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。如适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求、适度降低商品房预售重点监管资金比例、允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金、适度增加预售监管资金拨付节点、对受疫情影响经营困难或疫情防控期间有贡献的企业予以资金支持、支持金融机构加快个人住房贷款审批发放等等。

疫情期间相关政策略有放松的动机虽然容易理解，但却引起了一系列问题，如大量信贷资金流入房市等。而在疫情形势渐趋可控且中国经济逐步迈入修复的通道中，针对房地产业的严监管调控再次成为当前及未来一段时期的政策主基调，这同样是理所当然的事情。

4、后疫情时代严监管：三道红线、贷款集中度、土地集中、经营贷等

经历疫情期间的政策反复后，2020年7月韩正召开的房地产工作座谈会成为近期一系列地产新政策出台的重要风向标，亦使得2019年的地产金融严监管新政逻辑在2020年下半年得以延续。随后的交易商协会和北金所新政、央行“345”规则、“解决大城市住房问题”、“房地产贷款集中度制度”、“土地集中供应制度”以及“经营贷款管控制度”等正是在这一背景下密集出台，旨在从开发贷、按揭贷、经营贷以及地产企业自身债务情况等方面开展房地产金融调控。

（四）监管部门对地产金融的态度不是很友好