2017房地产估价师案例与分析精品试题十二(8)

　　报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。

　　5、 确定收益年限n

　　估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：

　　未来可获收益的年限n=58.9(年)

　　6、 计算房地产收益价格

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。

　　六、估价结果确定

　　经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上

　　两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认

　　为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市

　　场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价

　　结果：

　　房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)

　　房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/㎡)

　　估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条

　　件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按

　　建筑面积计算，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

　　附件(略)