2017房地产估价师案例与分析精品试题十二(7)

　　空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：

　　190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)

　　2、确定年运营费用

　　为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他酱或运营的收入，即为运营费

　　用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：

　　(1)税金

　　指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：

　　162524×(12%+5.85%)=29011(元)

　　(2)管理费和租赁费用

　　指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则

　　162524×2.5%=4063(元)

　　(3)维修费

　　指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

　　(4)保险费

　　指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/㎡。则保险费为：

　　2000×243.70×1.5‰=731(元)

　　(5)运营费用合计

　　年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)

　　3、确定房地产年净收益

　　房地产年净收益=年有效毛-年运营费用=162524-38605=123919(元)

　　4、确定报酬率