2017房地产估价师案例与分析精品试题一(8)

　　4.可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明;

　　5.可比实例成交价格未说明币种;

　　6.市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错(比反)了;

　　7.个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正;

　　8.可比实例B、C的比准价格计算数错;

　　9.现租约情况未交代清楚(应考虑租赁协议)，租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确;

　　10.收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥;

　　11.确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定;

　　12.未考虑正常出租率(空置率)因素;

　　13.收益法未分析未来收益变化趋势;

　　14.计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额;

　　15.房产税应按租金收入的12%计算;

　　16.营业税等费率取16.576%，太高;

　　17.收益法可获收益年限取34年未作说明;

　　18.收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由;

　　19.采用收益法估价的结果计算错误;

　　20.缺少确定估价结果的理由说明;

　　21.未扣管理费。

　　(特意提供两种版本答案，供读者分析比较。所谓的标准答案是没有的，正所谓仁者见仁，智者见智，经过自己的思考判断得出的结论，只要符合房地产估价客观规律和相关法律法规规定，就肯定是对的，像这类题型所挑错误只要不犯明显的错误，不会倒扣分，多多多益善。编者注)

　　(四)、改错题

　　1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533万元