2017房地产估价师案例与分析精品试题一(5)

　　5、求取比准价格
　　平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2
　　故采用市场比较法估价商业城三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：
　　547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元
　　取整为399万港元。
　　(二)、运用收益法估价
　　由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：
　　V=a/r[1-1/(1+r)n ] 资本化率取9%
　　(1)估算年租金收入
　　经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：

物业名称	物业地址	月租金水平（元/月· m2建筑面积）
╳╳酒店二层	╳╳大道	90
╳╳大厦二层	╳╳大道	85
╳╳购物城二层	╳╳大道	80
平均租金:85

　　该物业客观收入水平取人民币85元/ m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/ m2×12月=1020元/ m2
　　(2)计算年出租费用
　　维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/ m2×3%=30.6元/m2
　　房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/m2
　　保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/m2
　　营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：
　　1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2
　　(3)估算年收益
　　1020-284=726元/ m2
　　(4)求取收益价格
　　剩余使用年限为34年，则收益价格单价
　　V=736/9%[1-(1+9%)-34 方]=7741港元/ m2
　　(港元：人民币=1：1.07)
　　故采用收益法估价商业城第三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：
　　7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整为396万港元。
　　七、估价结果确定
　　将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：
　　最终估价价值=(399+396)/2=398万港元
　　综上所述，╳╳商业城三层3001—3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
　　附件(略)
　　四、改错题：
　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2，自用办公室3间，建筑面积共300m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
　　一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元
　　酒店客房每年总收益=250×280×365×(1-60%)=1022万元
　　酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元
　　酒店年费用=1022×40%=409万元
　　酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005万元
　　酒店办公室价格=300×10000=300万元
　　该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元答案：

　　(一)问答题：