天津高价地项目“骑虎难下” 部分楼盘亏本销售（最新发布）(2)

与市六区内配套较为成熟的市场相比，环城及郊县区域项目价格波动则相对较大。2016年时，与大多数一、二线城市类似，天津楼市火热，高价“地王”项目频出。以环城四区的西青区为例，2016年10月，平安以76亿元价格、98.54%溢价率竞得西青区杨伍庄北侧地块，楼面价达到20417元/平方米，创下当时天津环城四区土地出让楼面价新高。第二天，杨伍庄南侧地块以74.5亿元、107%的溢价率出让，楼面价约22860元/平方米。这两幅地块开发的项目定名为翡翠大道。

据了解，该项目与天津南站仅一站地铁距离，但周围配套设施尚待开发完善。项目占地面积较大，规划50栋楼，总户数5944户，目前在售的是第一期的10栋楼。

2018年时，该项目高层均价曾达到28500元/平方米。现场置业顾问从手机里调取成交信息向记者展示，他的一位张姓客户2018年购置了一套89平方米的高层产品，价格为28000元/平方米左右。

随后，他又向记者展示了项目在住建委的备案信息，该项目在住建委备案价为25000元/平方米左右。而目前，项目的实际销售均价为21500元/平方米。

“一般房企项目的实际销售价在备案价的15%上下浮动，现在我们卖的价格是在备案价基础上打了八七折，下调幅度没有超过15%。”据置业顾问介绍，今年初项目曾准备卖2万元/平方米以下，但因故未能获准。

据了解，价格下调之后，该项目去化进展加速。“项目前两年一直卖不动，今年降价之后一下子清了2栋楼。”置业顾问表示。

对于项目降价，现场置业顾问也直言不讳：“没办法，我们当初拿地成本2万3，周边房企后来拿地太便宜了，他们能卖2万元，我们如果卖2万8，品质再好也扛不住啊。”

去年3月份，美的、旭辉联合体以36.38亿元竞得翡翠大道周边一宗地块，其中自持商业面积38100平方米，自持租赁住房面积3600平方米，折合楼面价约12736元/平方米，项目定名为翰悦府。记者在该项目售楼处了解到，一套100平方米的高层房源，均价在19731元/平方米。

据了解，从2017年调控开始后，天津实行房价、地价联动，在土地出让方面，政府采取了设置最高限价方式，随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅自持、加保障房指标等一系列手段，之后高溢价的地王项目随之减少。

带学区新房依旧火热

8月底，天津最核心地段、地铁营口道旁边，和平翰林公馆售楼处人流络绎不绝。

“那个地段了不得，是天津市的‘芯儿’，”一位在天津从事多年新房销售工作的本地人向记者介绍道，“那是天津市最早的城区，能操盘核心地段的房企都需要一定实力。”

据了解，该项目所处的和平区是天津市教育资源最优区域。区域内开发成熟，住宅用地资源稀缺。

“我们是居住式公寓，土地性质是住宅，只不过是50年产权。”作为和平区目前唯一在售的新房住宅项目，置业顾问表示，“我们项目现在很抢手，是住宅性质的话可以落户，跟普通的公寓不一样”。

但该项目更为“抢眼”的是它所附带的学区资源，即天津市教委唯一的直属小学——天津市实验小学。

“我们刚开始卖时只是卖地段，总体不温不火，后来托关系被划到和平中心小学招生范围里，但这个小学也一般。今年6月份，我们正式对外公布，已经绑定天津市实验小学。”据置业顾问介绍，“消息公布后，这两个多月成交量一下子上来了。”

在一份天津市实验小学今年的“新生入学须知”上，记者看到，在招生条件一栏，该小学要求入学新生“人户统一”，即适龄儿童的户籍和合法固定居所必须均在和平区，若户籍为拆迁空挂户口、卖房空挂户口、集体户口等情况，无法提供和平区合法固定居所证明的，需将户口迁至实际居住地入学。适龄儿童户口落至非居住或非住宅性质房屋的，由区教育局根据周边学校资源情况，统筹安排入学。

该份通知上显示新生报名时间为7月25~26日。招生范围一栏展示了可以入学的几个小区，翰林公馆位列其中。

该份通知上标明，“本区户籍适龄儿童入学还需满足‘六年一学位’”。而和平翰林公馆最早的交房时间为2021年，目前所有购房客户均未获得房屋产权证，“等到您明年拿到房本之后，就可以把孩子户口落在房子上，明年就可以上实验小学了。等到孩子上完6年小学，您可以再把房子卖了，”置业顾问说道。若按照今年购房计算，该项目的投资期限至少7年。

目前，在实验小学招生范围内的小区里，翰林公馆是唯一的新房项目，其他几个小区只有二手房销售，标价在70000元/平方米至130000元/平方米之间，最高的一套房源标价超过180000元/平方米。但从成交价来看，普遍在40000元/平方米至70000元/平方米之间。

“我们项目9月份开始调价，平均将上涨10%左右，”翰林公馆置业顾问说道。