海南文旅受重创后 雅居乐降价卖房换取规模（最新发布）

（原标题：海南文旅受重创后，雅居乐降价卖房换取规模）

昔日“华南五虎”之一的雄风再也回不去了。

在克尔瑞研究中心发布的《2019年1-12月中国房企销售榜TOP200》中，雅居乐实现全口径金额1185.1亿元，位列26。据上述榜单，2019年共有34家房企销售金额突破千亿，其中超过2000亿元的房企有15家。显然，雅居乐距离头部阵营已是渐行渐远。

规模掉队的同时，雅居乐还面临着毛利率大幅下降、剔除出售项目股权收益后盈利下滑等问题。究其原因，这与其重仓海南关系莫大。2018年4月，海南实施全域限购，无异给雅居乐当头一棒，直接影响到当年销售目标的完成。

在2017年实现897.1亿元的销售额后，雅居乐将2018年的规模设定为1100亿元。但，当年雅居乐仅实现流量金额1026.7亿元，同比增长14.45%。这与其在2017年69.84%的增速，不可同日而语。

刚过去的2019年，即便雅居乐销售目标超额完成55.1亿元，实际上的增速也不过为15.43%。规模增速在放缓，不能再明显了。

数据来源：雅居乐历年年报、克尔瑞研究中心

降价卖房换取规模

降价卖房，已成为当今房企保证销售目标完成的一块遮羞布。对于雅居乐来说，显得尤甚。

2018年未实现既定规模后，雅居乐将2019年目标设定为1130亿元，相应增幅仅为10%。若是这一数值再达不成，雅居乐将被钉在“完不成目标”的耻辱柱上。

为了避免上述情况发生，自打去年5月以来雅居乐就走上了降价卖房以换取规模的道路。《中国质量万里行》梳理发现，2019年5月，雅居乐实现预售金额111.6亿元，均价为13512元/㎡，较之该年前4个月度动辄1.4万元/㎡-1.6万元/㎡，降幅达4.37%-18.32%。此后，雅居乐月度销售均价再也没有超过1.4万元/㎡，整体走势在往下坠。

2019年10月、11月，雅居乐销售均价更是分别下探至11051元/㎡、11620元/㎡。好在不遗余力的降价后，雅居乐最终超额完成了2019年销售目标。

数据来源：雅居乐历次公告

财经评论员严跃进告诉《中国质量万里行》，销售均价下降，可以理解为企业主动让利，会直接影响项目最终金额和到账金额，从而使得毛利等数据下降，进而对毛利率形成一定影响。

据雅居乐2019年中报披露，去年上半年其销售毛利率为30.3%，相较2018年中期，下降19.3个百分点。对于毛利率大幅下降，雅居乐将原因归结为“多个城市受因城施策的影响，导致高毛利率项目之销售收入确认占比大幅下降”。

雅居乐所谓“高毛利率项目”具体指的是海南岛项目。早于去年3月2018年度业绩会上，时任雅居乐首席财务官张森就表示，海南岛的贡献相对来说不会太多，对2019年会有一个短期影响，进而波及毛利率。

只是这场业绩会过去两个月不到，张就以“个人原因，需要更专注于家庭事务”离职，接棒者为上市公司副总裁潘智勇。潘于2017年加入雅居乐，主要负责公司财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等。

去年8月下旬，雅居乐2019年中期业绩会中，潘智勇也直言，海南岛项目毛利率高达58%，在其营收中占比40%。但去年上半年入账只有10亿元，毛利为6亿元。要知道，2018年同期，上述项目收入可是高达90亿元，毛利贡献达66亿元。“毛利收入的急剧下降导致了高毛利率的变化”潘智勇如是表示。

对于雅居乐在2019年下半年月度销售均价整体下探的原因是什么?《中国质量万里行》已发函至上市公司，截至发稿尚未得到答复。

海南文旅遭重创波及业绩

雅居乐入主海南可追溯至2007年2月。彼时，其分别以340元/㎡、207元/㎡的楼面地价拿下海南清水湾项目A和项目B，两者占地面积为449.63万㎡ 、289.79万㎡ 。据雅居乐当时披露，将把上述地块打造成体量为296万㎡集酒店、住宅、商业为一体的大型度假式住宅项目。

次年3月和6月，雅居乐又先后购得海南清水湾3幅、2幅相邻地块，相应占地面积为290万㎡、170万㎡，建筑面积为435万㎡和255万㎡。据雅居乐2008年年报，经过两年重仓清水湾后，上市公司该项目体量达985.4万㎡，平均楼面地价为273元/㎡。经计算，总地价为26.9亿元。

期内，雅居乐引进国际知名机构投资者共同开发清水湾，将项目30%权益出售给前者。由此，上市公司当年其他收益也由2007年1.4亿元暴增29.3倍至42亿元。据腾讯财经棱镜报道，该机构投资者为摩根士丹利，通过上述股权转让，雅居乐换来53亿元现金。