某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1．0，楼面地价为800元／m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业-考呗网

理论与方法

多选题 某宗工业用地面积为5000m²，容积率为1．0，楼面地价为800元／m²。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元／m²；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元／m²。该宗地块理论上应补交的地价为（　　）万元。

A．4000
B．5900
C．6800
D．7200

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【正确答案】：ACD
【答案解析】：P386-391
假设第一层房地产价值为X
X+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600万
解得X=190.06

	第一层	第二层	第三层
房地产价值	X 190.06	X/0.85 223.6	X/(0.85*1.2) 186.33
建筑物价值	[（600-200）/600]*200= 133.33	133.33	133.33
土地价值	56.73	90.27	53

按照房地产价值分摊，一层的土地份额为190.06/600=31.67%,
2层的土地份额为223.6/600=37.3%
按照土地价值分摊，一层的土地份额为56.73/200=28.36%
2层的土地份额为90.27/200=45.2%
3层的土地份额为53/200=28.4%
【该题针对“高层建筑地价分摊”知识点进行考核】

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1选取可比实例时，应符合的要求包括（　　）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

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2按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（　　）。

A．某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积
C．某部分占有的土地份额＝土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

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3影响房地产价值的权益因素包括（　）。

A．房地产权利设立及其行使的限制
B．房地产区位的限制
C．房地产使用管制
D．房地产通风采光的限制
E．房地产相邻关系的限制

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