『已就位』的河北，能赢回那张“S卡”吗？｜咣Duang（最新发布）

拭目以待

河北区，一下子“就位”了3个新盘。

这在开发接近饱和的市区本已是罕见，更何况此次的主语还自带“古早味”——一个今年前8个月，新房成交量在市区占比仅6%、比和平还要低的河北区。

市场终有理由“向北看”了。

01.

河北“淡薄”的存在感，还得说回原先“僵住”的市场困局。

头顶市区光环，在早几年“同伴”土地供应稀缺的时间里，河北区因足量土地储备完成了“不菲”起跳。但此后先于开发商理想“钱途”而来的，却是市场显性的周期变化与供需矛盾。

一则面粉成本倒逼“高端开发”，房价普遍被推高至3万元+/平米，市场几乎成了一块没有缝隙的铁板。二则需求仍以内生为主，新房价格错配，导致地缘置业向有明显价差的二手房进一步挤压。

话说到这，这波“已就位”又能否搅活静深多时的河北呢？

直观来看，挺进新盘数量，已相当于现市场主力在售项目约1/2，无疑能带来更大供应量和更多产品选择机会，进而存在调动新一轮市场热情的可能。

河北区城市实景

更重要的在价格端，早在它们进入之前，河北市场已深入博弈期。项目内部、各项目间、买卖双方不断试探，最终为利去化，河北区的新房价格体系出现了实质性松动，梯度初现。诸如搁置改善产品转而新推“控总价”小户型、直接降单价、精装变毛坯……

恰恰是在这个“消融点”上，新盘排队进场。

可以明确预见的，无论是做好价值预期重建、再次归来的老地王，还是基于当前行情、以合理成本拿地的纯新人，其价格大概率会走“集体务实路线”。如若成真，我们就有理由期待新入局者进一步刺激市场博弈，加速市场秩序向“多元、扎实、良性”重建。

02.

不过在上一轮“盘整”过后，市场也并非没有收获。

通过投票者的筛选和抉择，全新的板块分化局面正日渐清晰。事实上，对比一向被认为与河北量级相当的红桥、市区流量担当河东，类似分化局面也均已出现——

接近和平、南开、河西，占据海河等城市资源的位置负责接纳片区内向上追求者以及打破行政区划的外来置业者；传统核心居住区内则瞄准长期积压的地缘改善群体；而边缘地带多对应偏刚性需求。

回看河北区，与先前的“一块铁板”有别，如今从海河及运河沿线，到民权门、王串场、建昌道等传统核心居住区，再到外围区域，项目分布呈现出价格递减的三段式结构。

在这当中，如果还要保留原先“3万元+/平米”的价格理想，从供求现状的自发锁定看，更易确立起价值的或还要寄望海河&北运河沿线板块。

海河&北运河沿线板块更易确立价值

这不难求证，首创天阅海河、中冶德贤华府，包括此次新晋项目“天房发展·御河桃源”均在此中。暂且不提新项目，前两者的均价集中在32000-38000元/平米间，占据着当前河北区新房价格塔尖。

现状之外，撑起板块高端定位的还有未来机会。

根据最新消息，北辰区近期向河北区移交了3处“飞地”的管辖权。分辨之下，其中2处位于该板块周边的北运河沿线。站在市区土地愈发稀贵立场，更多可开发用地自然代表了片区内供应补给的可能性。

新地铁线路，则是另个关键要素。

河北区轨道线路并不少，现已开通的就有3、5、6号线，且都集中在核心腹地。但反观在建中、有开通预期的线路，却都巧合地出现在上述板块的界内或周边。轨交预期不言而喻，因此也传达着更多价值提升机会。

03.

说多了板块价值，这是个偏理性的宏观视角。

对于置业者而言，很多不易触摸到的宏观价值，往往是透过具体项目得以感受和确认的。

以上述板块，及板块内新盘“天房发展·御河桃源”举例。

根据公开信息，项目规划有5栋10-11层类洋房、1栋16层小高层以及3栋29-32层高层产品。很明显，低密“类洋房”的存在是一份意外惊喜，片区内几乎绝版，市区也并不多见。

天房发展·御河桃源建筑效果图

从户型配置看，建面约120平米以上占据了总体量的约70%，类洋房产品更直接专注于建面约145-168平米区间。

就此不难猜想项目“聚焦高端改善”的定位，与板块基调不谋而合，而尝试继续下沉价值时也能寻到更多与之匹配的支持要素。