2016房地产估价师《理论与方法》真题答案(单选+多选题文字版)(2)

三、判断题

　　2.【题干】房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

　　【考点】

　　3.【题干】某宗建筑用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部(用地红线内)的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。

　　【考点】

　　4.【题干】房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。

　　【考点】

　　5.【题干】在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。

　　【考点】

　　6.【题干】房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公共原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产评估原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最利用原则。

　　【考点】

　　7.【题干】房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也成为交易日期调整。

　　【考点】

　　8.【题干】比较法估价中进行房地产状况调查，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

　　【考点】

　　10.【题干】有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　【考点】

　　11.【题干】运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。

　　【考点】

　　12.【题干】在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是假设开发法。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　【考点】

　　13.【题干】运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。

　　【考点】

　　14.【题干】基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。

　　【考点】

　　15.【题干】在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。( )

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，已经同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。

 

问答题

　　(一)

　　某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

　　1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

　　【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

　　本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

　　【考点】

　　2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

　　【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：

　　(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

　　(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

　　(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

　　【考点】

　　(二)

　　甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

　　1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

　　【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。

　　【考点】

　　2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

　　【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

　　(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。

　　(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。

　　对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

　　(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

　　(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。

　　【考点】

　　三、

　　李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

　　问题：

　　1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

　　【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。

　　【考点】

　　2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?

　　【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安置费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。