2017年房地产估价师理论与方法考点试题（十）

　一、单项选择题

　　1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。

　　A、3214

　　B、3347

　　C、3367

　　D、3458

　　答案：B

　　2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于()。

　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用

　　B、该估价结果肯定有误

　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值

　　D、不可能出现这种情况

　　答案：A

　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

　　A、35

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　答案：A

　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。

　　A、109

　　B、117

　　C、124

　　D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117万元。

　　6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、会计折旧

　　答案：C

　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为()元/m2。

　　A、552

　　B、3519

　　C、4293

　　D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

　　8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

　　A、800万元

　　B、1000万元

　　C、1800万元

　　D、800-1000万元

　　答案：D

　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

　　A、0.060

　　B、0.940

　　C、1.060

　　D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

　　A、180.0

　　B、300.0

　　C、309.0

　　D、313.2

　　答案：C　1.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当(　　).

　　A.完全相同

　　B.剧烈变动

　　C.差距加大

　　D.应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　2.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为()元/平方米。

　　A.950

　　B.1000

　　C.1200

　　D.1250

　　答案：A

　　解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。

　　3.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为().

　　A.生地价

　　B.熟地价

　　C.毛地价

　　D.拆迁补偿安置价

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　4.市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正.

　　A.交易实例

　　B.可比实例

　　C.估价对象

　　D.标准化实例

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　5.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.

　　A.重建成本

　　B.重置成本

　　C.完全成本

　　D.重新购建价格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用重建成本最好.

　　6.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().

　　A.有效经过年数等于实际经过年数

　　B.有效经过年数短于实际经过年数

　　C.有效经过年数长于实际经过年数

　　D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　7.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().

　　A.甲等于乙

　　B.甲大于乙

　　C.甲小于乙;

　　D.难以判断

　　答案：C

　　解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米,乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米,若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。

　　8.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价().

　　A.逐渐降低

　　B.逐渐升高

　　C.可视为基本不变

　　D.为零

　　答案：C

　　解析：见教材。