2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》实战模拟题(4)

◇ 本卷共分为 4大题 100小题，作答时间为 150分钟，总分 100 分，60 分及格。

单项选择题多项选择题判断题计算题
一、单项选择题 (一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。))
1 单选题 2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A. 政治风险
B. 利率风险
C. 政策风险
D. 市场供求风险
2 单选题 假设银行一年期存款利率为2．5%，贷款利率为5．8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A. 6．22%
B. 8．2%
C. 8．3%
D. 9．7%
3 单选题 流动比率，下列说法不正确的是（　　）。
A. 流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100％
B. 又称之为“银行家比率”
C. 又称之为“二对一比率”
D. 在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
4 单选题某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为 （　　）。
A. 10%
B. 11．27%
C. 14．18%
D. 22．55％
5 单选题 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　　）。
A. 价值定价法
B. 目标定价法
C. 挑战定价法
D. 成本加成定价法
6 单选题 （　　）是政府调控房地产市场的主要对象。
A. 市场经济
B. 房地产价格
C. 社会经济
D. 住房业市场
7 单选题 下列选项中不属于系统风险的是（　　）。
A. 利率风险
B. 通货膨胀风险
C. 时间风险
D. 政策风险
8 单选题 下列不属于房地产投资项目经济评价动态指标的是（　　）。
A. 财务内部收益率
B. 财务净现值
C. 贷款利率
D. 动态投资回收期
9 单选题 对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（　　）。
A. 地价
B. 建造成本
C. 贷款利率
D. 资本化率
10 单选题 投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　　）。
A. 供求结构
B. 投资结构
C. 产品结构
D. 区域结构
11 单选题 张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营,其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（　　）万元。
A. 17．46
B. 100．00
C. 117．46
D. 672．75
12 单选题 对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（　　）的持续时间。
A. 收益为零
B. 产生的收益超过其使用成本
C. 净收益大于零
D. 收益率小于基准收益率
13 单选题 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列选项不属于其工作程序的是（　　）。
A. 竣工验收备案
B. 整体验收
C. 综合验收
D. 单项工程竣工验收
14 单选题 由城市规划管理部门核发的（　　），主要规定了用地性质、位置和界限。
A. 选址规划意见通知书
B. 规划设计条件通知书
C. 建设用地规划许可证
D. 建设工程规划许可证
15 单选题 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。
A. 未来运营费风险
B. 收益现金流风险
C. 资本价值风险
D. 时间风险
16 单选题 下列选项中除（　　）均为招标工作小组组成人员。
A. 分析人员
B. 决策人员
C. 助理人员
D. 专业技术与经济方面的专家
17 单选题 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（　　）。
A. 按照房地产的用途和等级划分的
B. 按照房地产的交易形式划分的
C. 按照地域范围划分的
D. 按照房地产购买者目的划分的
18 单选题 制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于（　　）的工作内容。
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 房地产资产管理
D. 房地产组合投资管理
19 单选题 制定物业管理计划的基础是（　　）的目标。
A. 业主
B. 租户
C. 政府
D. 物业管理机构
20 单选题 下列物业中，属于特殊物业的是（　　）。
A. 在建工程
B. 车站
C. 写字楼
D. 科技产业园区
21 单选题 某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　　）元／㎡．
A. 2350．00
B. 2937．50
C. 3250．00
D. 4062．50
22 单选题 银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　　）。
A. 操作风险
B. 法律风险
C. 信用风险
D. 管理风险
23 单选题 某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（　　）年。



年末

0

1

2

3

4

5

净现值（万元）

-2000．00

446．35

432．32

532．59

640．67

455．57

累计净现值
（万元）

-2000．00

-1553．65

-1121．33

-588．74

51．93

507．50

A. 3．09
B. 3．48
C. 3．83
D. 3．92
24 单选题 房地产价格，通常用不同类型房屋的（　　）表示。
A. 中位数数价格
B. 销售价格
C. 抽样价格
D. 成交价格
25 单选题（　　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A. 权益融资
B. 债务融资
C. 发行企业债券
D. 吸收其他机构投资者资金
26 单选题某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7．5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（　　）。
A. 1．82﹪
B. 2．33﹪
C. 3．57﹪
D. 5．45﹪
27 单选题 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（　　）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A. 开发商
B. 建设部门
C. 房管部门
D. 政府部门
28 单选题 在房地产定价方法中，“薄利多销”策略属于（　　）。
A. 领导定价法
B. 价值定价法
C. 认知价值定价法
D. 成本加成定价法
29 单选题 某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（　　）万元。
A. 1260
B. 2520
C. 1470
D. 1050
30 单选题 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　　）。
A. 领导定价法
B. 挑战定价法
C. 价值定价法
D. 随行就市定价法
31 单选题 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　　）。
A. 债务融资成本分析
B. 资金占用费分析
C. 资本金与债务资金的比例分析
D. 担保费分析
32 单选题 某城市2011年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有12％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2011年该市新建商品住房的市场潜量是（　　）万㎡。
A. 1260
B. 1296
C. 1397
D. 1440
33 单选题 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（　　）。
A. 土地购置贷款
B. 土地储备贷款
C. 土地开发贷款
D. 建设贷款
34 单选题 物业服务企业可以通过对（　　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A. 面积单元
B. 面积单位
C. 出租单位
D. 出租单元
35 单选题写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（　　）m2的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（　　）m2。
A. 10～15，5～6
B. 15～20，5～6
C. 15～20，8～10
D. 12～18，6～9
二、多项选择题 (二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。))
36 多选题 市场总需求是指在（　　）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A. 特定时期
B. 特定地理范围内
C. 特定的政治环境
D. 特定市场营销环境
E. 特定市场营销计划
37 多选题 一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的（　　）左右，可行性研究费占项目总投资的（　　），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的（　　）左右，管理费可按项目总投资的（　　）估算。
A. 3%
B. 1%～3%
C. 0．5%
D. 3%～5%
E. 5%
38 多选题 房地产项目敏感性分析主要步骤包括（　　）。
A. 确定用于敏感性分析的财务评价指标
B. 确定不确定性因素可能的变动范围
C. 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
D. 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E. 分析确定每个不确定性因素发生的概率
39 多选题 在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（　　）。
A. 房地产市场的供求关系
B. 潜在的竞争项目
C. 宏观经济环境
D. 开发商市场营销策略
E. 开发商市场营销目标
40 多选题 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　　）。
A. 总量结构
B. 区域结构
C. 租买结构
D. 供求结构
E. 物理结构
41 多选题具体的评价方案中加以明确的内容包括（　　）。
A. 开发项目拟建设的物业类型
B. 开发项目的规划设计条件
C. 建筑面积的规模和物业档次
D. 合作方式与合作条件
E. 拟投入资本金的数量和在总投资中的比例
42 多选题 土地出让地价款的影响因素主要包括（　　）。
A. 中房指数
B. 所在城市
C. 地段
D. 用途
E. 使用条件
43 多选题 国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（　　）几种。
A. 期内可供租售量／历史同期可供租售量
B. 实际价格／理论价格
C. 房地产价格指数／居民消费价格指数
D. 房地产投资需求／房地产使用需求
E. 房地产价格增长率／实际GDP增长率
44 多选题银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　　）。
A. 分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B. 对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C. 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D. 不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E. 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
45 多选题 下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　　）。
A. 开发－销售模式
B. 开发－持有出租－出售模式
C. 购买－持有出租－出售模式
D. 购买－更新改造－出售模式
E. 购买－更新改造－出租模式
46 多选题 房地产市场营销因素调查包括的类型有（　　）。
A. 产品调查
B. 价格调查
C. 市场需求质量调查
D. 分销渠道调查
E. 促销策略调查
47 多选题 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为（　　）等基本模式。
A. 开发－销售
B. 开发－持有出租－出售
C. 购买－持有出租－出售
D. 购买－持有－更新改造－出售
E. 购买－更新改造－出租--出售
48 多选题 技术资料的内容包括（　　）。
A. 土建资料
B. 前期工作资料
C. 安装方面的资料
D. 设计文件及变更资料
E. 招标方面的资料
49 多选题 勘察设计和前期工程费用主要包括（　　）。
A. 拆迁安置补偿费
B. 规划费用
C. 设计费用
D. 可行性研究费用
E. “三通一平”费用
50 多选题从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　　）。
A. 土地
B. 劳动力
C. 资本
D. 环境
E. 伙伴关系
三、判断题 (三、判断题(共15小题，每题1分。）)
51 判断题 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（　　）
√
×
52 判断题 房屋开发费中的公共配套设施建设费 ，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。　（　　）
√
×
53 判断题 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（　　）
√
×
54 判断题 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。　　（　　）
√
×
55 判断题一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率较高。（　　）
√
×
56 判断题 投资信托是房地产企业债务融资的主要资金来源。（　　）
√
×
57 判断题 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（　　）
√
×
58 判断题 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（　　）
√
×
59 判断题 采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（　　）
√
×
60 判断题 平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。（　　）
√
×
61 判断题“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（　　）
√
×
62 判断题 镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（　　）
√
×
63 判断题 多重合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。　　（　　）
√
×
64 判断题房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（　　）
√
×
65 判断题 研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程也只有一个实数解。　　（　　）
√
×
四、计算题 (四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分))
66 简答题

甲开发商以4000万元的价格购买了一宗占地面积为4500 ㎡七通一平的土地50年的使用权，规划建筑容积率5．5，用途为写字楼。现甲开发商与另一集团乙集团就合作开发经营事宜进行协商，由乙集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由乙集团经营，乙集团通过出租经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给甲开发商。
　　乙集团对项目进行了估算，得出：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，专业人员费用为建造成本的10%，建设期3年，建造成本、管理费用、专业人员费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测写字楼在经营期间收益水平保持在4500万元/年，运营成本为收益的38%，乙集团目标成本利润率为40%。
　　假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算乙集团经营多少年后可收回整个项目的全部投资，并达到目标利润率。
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67 简答题某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为O．4和0．6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0．5、0．3和0．2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初,年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。


净现值

联合概率

累计概率

净现值大于零

11．86

0．3

0．3

√

7．3

0．2

0．5

√

0．49

0．18

0．68

√

-0．16

0．12

0．8


-5．13

0．08

0．88


-7．09

0．12

1


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单项选择题(每题1分，共35题)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
多项选择题(每题2分，共15题)
36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
判断题(每题1分，共15题)
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65
计算题(每题10分，共2题)
66 67
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