1 简答题什么是选取可比实例的分配法?

2 简答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

3 简答题一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28．5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

4 简答题建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?

5 简答题住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?

6 简答题房地产开发项目存贷比率的表述式是什么?

7 简答题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

8 简答题根据下列材料，回答题：
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。(2006年试题)
你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

9 简答题你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

10 简答题如何利用收益法评估承租人权益的价值?

11 简答题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?

12 简答题什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

13 简答题某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元／m2，三层价格为ll694元／m2，四层价格为ll460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：  (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

14 简答题基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?

15 简答题可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?

16 简答题根本下列材料，回答以下题。
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。

你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

17 简答题若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

18 简答题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。

19 简答题阅读下列材料，回答题：
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2006年试题)
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

20 简答题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

21 简答题由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?

22 简答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

23 单选题某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格楼面地价分别为650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是750元/m2。(成本法和假设开发法的应用，2002年试题)
假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（　　）万元。

24 单选题根据下列题干及选项，回答题：
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（　　）。

25 单选题如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时，（　　）。

26 单选题若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　　）。

27 单选题假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（　　）。

28 单选题根据下列题干及选项，回答题：
需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。(2004年试题)
下列关于增值收益的表述中正确的是（　　）。

29 单选题在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（　　）。

30 单选题假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（　　）万元。

31 单选题根据下列题干及选项，回答题：

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（　　）万元。

32 单选题如报酬率为5.25%，则至少需签订（　　）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。

33 单选题某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。(2002年试题)
问：设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（　　）。

34 单选题根据下列题干及选项，回答题：
甲方(开发公司)于2003年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座、B座)
8层共5000m2的商品房。至2003年12月止，甲方共支付乙方：工=程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2005年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。
确定评估结论的依据应是（　　）。

35 单选题如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（　　）。

36 单选题该商品房预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（　　）。

37 单选题某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650)元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为1 1元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是750元/m2。(2002年试题)
如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（　　）万元。

38 单选题根据下列题干及选项，回答题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元／m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度h涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。(2007年试题)

房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（　　）。

39 单选题在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（　　）。

40 单选题在确定开发成本时，应采用（　　）。

41 单选题在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　　）。

42 单选题根据下列题干及选项，回答题：
某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106，土地报酬率为6％。(2007年试题)
运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是(    )元/m2。

43 单选题假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是(    )元/m2。

44 简答题























　　楼面平均单价：4248元／m2
　　附件(略)

45 简答题

46 简答题

47 简答题

48 简答题