2020年房地产估价师考试历年真题资料（最新发布）(6)

2．成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积＝70㎡＋13㎡＝83㎡。

5．房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元－2000万元＝6000万元。

7．人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×（1－20%）＝5120万元。

8．最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。

9．综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4．5年。50－4．5＝45．5年。

11．1h㎡＝15亩＝10000㎡。该地块总建筑面积＝10000㎡×6＝60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积＝10000㎡×50%＝5000㎡。该商住综合楼基底占地面积＝5000㎡－5000㎡÷5＝4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积＝[（60000－5000）㎡－4000㎡×4]÷12＝3250m。。

14．根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。

经济成本＝会计成本（显成本）＋隐成本

本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积＝10000㎡×6＝60000㎡。商住综合楼建筑面积＝60000㎡－5000㎡＝55000㎡。商住综合楼地价＝2500万元－500万元＝2000万元。商住综合楼每平方米地价＝2000万元÷55000＝363．64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格＝（2000＋363．64）元/㎡×（1＋30%）×（1＋6%）＝3257．09元/㎡。